Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent

Важно менять саму культуру инвестиций в недвижимость. Практика покупки квартир под сдачу в качестве инвестиции должна постепенно уходить в прошлое. Задача участников отрасли и регулятора сделать рынок более прозрачным, цивилизованным и доступным, чтобы инвестор мог получить то, ради чего вообще приходит, – возможность участвовать в прибыли от недвижимости, не погружаясь в операционное управление. Это будет на пользу и государству, и инвесторам

Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent

- Высокая ключевая ставка последних лет усилила конкуренцию со стороны депозитов и облигаций. Как в этих условиях чувствует себя спрос на фонды недвижимости?

- Высокие ставки действительно усилили конкуренцию со стороны депозитов и облигаций. Однако практика показала, что инвесторы участвуют в фондах недвижимости не только из-за доходности.

Даже в период максимальных ставок рынок ЗПИФ недвижимости продолжал активно расти. С 2022 года стоимость чистых активов фондов недвижимости увеличилась почти в пять раз, также как и оборот ЗПИФов на бирже. Это говорит о том, что инвесторы рассматривают недвижимость как инструмент долгосрочного сохранения капитала, получения регулярного денежного потока и защиты от инфляции. Недвижимость – инструмент, который позволяет сохранить доходность даже в условиях высокой турбулентности на рынке.

Сейчас по мере постепенного снижения ставок мы видим еще большее усиление интереса к реальным активам. Поэтому приток новых инвесторов в сегмент сохраняется, а сам рынок продолжает расширяться. Сейчас хорошее время, чтобы входить в фонды недвижимости, чтобы получить максимальную доходность на длинном горизонте. По мере снижения ставки доходности в новых фондах будут скромнее.

- Кажется, что для большинства россиян инвестиции в недвижимость – это по-прежнему покупка квартиры под сдачу. Будет ли эта модель, на ваш взгляд, меняться и оставаться в прошлом?

- Важно постепенно менять саму культуру инвестиций в недвижимость. Многие до сих пор воспринимают покупку квартиры под сдачу как единственно возможный сценарий. Но если смотреть на экономику такой инвестиции, то часто оказывается, что и доходность невысока – от 4 до 6% годовых, – и собственник получает не пассивный доход, а вторую работу. Поиск арендаторов, ремонт, решение бытовых вопросов, простои – все, кто сдавал квартиру, с этим сталкивался. При этом значительная часть рынка аренды по-прежнему находится в серой зоне, а купля-продажа такой недвижимости сопряжена с рядом юридических рисков, что невыгодно ни инвестору, ни государству.

Во всем мире крупнейший класс активов – это именно коммерческая недвижимость, и доступ к нему частные инвесторы получают через коллективные инструменты и профессиональное управление. Россия тоже движется в эту сторону. Задача и участников рынка, и регулятора сделать этот рынок более прозрачным, цивилизованным и доступным, чтобы инвестор мог получать доход от качественных институциональных объектов, не занимаясь ими самостоятельно.

В ЗПИФе на инвестора работает профессиональная команда: она отбирает объекты, ведет переговоры с арендаторами, управляет недвижимостью и следит за сохранением доходности. А инвестор получает то, ради чего вообще приходит на рынок, – возможность участвовать в прибыли от недвижимости, не погружаясь в операционное управление.

- Какие законодательные инициативы или изменения в регулировании могли бы дать дополнительный импульс развитию рынка доверительного управления?

- В целом мы очень признательны Банку России за развитие нормативной базы для рынка коллективных инвестиций в последние несколько лет. В частности, возможность «раскваливания» ЗПИФа (перевода квальных фондов в неквальные при соблюдении ряда условий) дало существенный импульс рынку. Это особенно актуально для стратегий, которые начинают с повышенного риска – например, девелопмент недвижимости, – а затем переходят в более консервативную рентную фазу. Также с прошлого года появилась возможность продлевать фонды до 49 лет – это очень важно и позволяет делать институциональный продукт долгосрочных инвестиций. В целом рынок становится более зрелым и прозрачным для инвесторов.

В части регулирования ЗПИФа недвижимости есть большой запрос на повышение ликвидности фондов недвижимости, и это могло бы стать одним из направлений развития в ближайшие годы. Инвесторы оценивают управляемость инвестиции, включая возможность выхода из нее. Это важно не только для частных инвесторов, но и для институциональных участников. Поэтому развитие вторичной ликвидности фондов недвижимости – один из ключевых вызовов для рынка.

- Видите ли вы тут какие-то конкретные шаги?

- Одним из решений мог бы стать допуск паев ЗПИФа недвижимости к операциям РЕПО на Московской бирже. Такой механизм позволил бы инвесторам временно привлекать ликвидность под залог паев, не выходя полностью из инвестиции, а самому рынку – повысить привлекательность и устойчивость. Этот подход давно и успешно работает для многих других биржевых инструментов, а банки охотно берут в залог объекты капительного строительства. Поэтому возможность использовать ЗПИФ недвижимости с реальным объектом внутри в качестве обеспечения по сделкам РЕПО выглядит абсолютно логичной.

Второе важное направление – расширение участия институциональных инвесторов. Во всем мире именно пенсионные фонды и страховые компании являются одними из крупнейших инвесторов в фонды недвижимости. Это логично: обязательства таких организаций носят долгосрочный характер, а качественная коммерческая недвижимость способна обеспечивать стабильный денежный поток на протяжении многих лет.

В России этот процесс также постепенно развивается. Мы видим, что страховые компании уже начинают использовать ЗПИФы в инвестиционных продуктах, в т. ч. в рамках долевого страхования жизни (ДСЖ). Однако потенциал участия институционалов значительно шире. Одним из сдерживающих факторов здесь тоже остаются требования к ликвидности активов, заложенные в сценариях стресс-тестирования, – помимо надежности актива, для НПФ и страховых компаний важна возможность достаточно быстро реализовать его на рынке. Для фондов недвижимости это не всегда естественное требование, поскольку речь идет о долгосрочных инвестициях с горизонтом в десятки лет.

На наш взгляд, здесь есть пространство для профессиональной дискуссии между рынком и регулятором. Безусловно, требования к надежности активов должны сохраняться, однако подход к оценке ликвидности долгосрочных инструментов мог бы учитывать их экономическую природу и инвестиционный горизонт. Это позволило бы активнее направлять в экономику так называемые длинные деньги, потребность в которых сегодня признают все участники рынка.

- Как вы оцениваете конкурентную среду на рынке доверительного управления и фондов недвижимости? Насколько активно появляются новые игроки?

- Исторически коммерческая недвижимость была рынком крупных институциональных инвесторов. Сегодня происходит демократизация доступа к этому классу активов через коллективные инвестиции. На наш взгляд, именно это является одним из ключевых структурных драйверов роста рынка.

Конкуренция постепенно усиливается, однако рынок пока далек от насыщения. Формально в России зарегистрированы сотни ЗПИФов, но если говорить о фондах недвижимости с прозрачной отчетностью, понятной инвестиционной стратегией и активным обращением на бирже, таких продуктов значительно меньше. На бирже торгуются порядка 30 ЗПИФов недвижимости от 10 управляющих компаний. Из них неквалифицированным инвесторам доступно менее половины.

Мы видим появление новых игроков – это естественный этап развития рынка. В т. ч. на него активно выходят банковские УК, которые также видят существенный потенциал роста в сегменте. Однако ключевым фактором успеха становится не сам факт создания фонда, а наличие компетенций в управлении недвижимостью. Управление коммерческими объектами требует глубокой отраслевой экспертизы, понимания циклов рынка и способности создавать дополнительную стоимость на уровне актива.

Инвесторы все чаще оценивают не заявленную доходность, а качество этой доходности: устойчивость арендаторов, структуру арендного потока, условия индексации и качество управления объектом.

Кроме того, сегодня управляющие компании конкурируют не только за инвестора, но и за качественные активы. Количество действительно сильных объектов ограничено, поэтому конкурентное преимущество формируется на этапе отбора актива, структурирования сделки и последующего управления недвижимостью.

- Главная сила Accent – глубокая экспертиза в рынке коммерческой недвижимости. Для инвесторов какого типа, на ваш взгляд, подходит этот актив?

- Недвижимость должна присутствовать в любой инвестиционной стратегии. В зависимости от риск-профиля инвестора ее доля может быть выше или ниже, но сам актив как база портфеля должен присутствовать всегда.

В международной практике считается, что доля недвижимости в портфеле – без учета собственной квартиры – должна составлять не менее 10%. Для консервативных инвесторов она может доходить до 20–0%, поскольку недвижимость традиционно рассматривается как защитный актив с относительно стабильным денежным потоком. Для более агрессивных инвесторов доля может быть меньше – например, около 5%.

Важно понимать, что коммерческая недвижимость – это по сути несколько разных рынков, которые редко находятся в одной фазе одновременно. Пока в одном сегменте формируется дефицит предложения и повышаются арендные ставки, другой может проходить через период охлаждения после нескольких лет активного роста. Такая цикличность рынка позволяет инвестору диверсифицировать портфель и снижать риски за счет сочетания активов, находящихся на разных стадиях цикла.

- Какие сегменты коммерческой недвижимости сегодня выглядят наиболее интересными с инвестиционной точки зрения?

- Каждый сегмент сегодня имеет свои точки роста и свои вызовы. В складской недвижимости на фоне бурного роста сегмента e-commerce несколько лет наблюдался значительный дефицит площадей. Рынок девелопмента ответил на него большим объемом нового строительства – только в Московском регионе в 2026 году ожидается рекордный ввод около 2,5 млн кв. м новых площадей. Это в свою очередь приводит к росту вакансии (свободных площадей) и определенной коррекции арендных ставок. Однако фундаментально сегмент остается очень сильным. В темпах строительства уже наметилось охлаждение, а значит, в течение следующего года можно ожидать балансировки спроса и предложения. Поскольку склады характеризуются длинными договорами аренды, качественными арендаторами и предсказуемым денежным потоком, интерес инвесторов к таким объектам сохраняется.

Качественная торговая недвижимость, вопреки многим прогнозам, демонстрирует высокую устойчивость. Да, существенная часть объектов нуждается в реконцепции или даже редевелопменте, но качественные торговые центры под профессиональным управлением сегодня показывают минимальный уровень вакансии и сохраняют высокий спрос со стороны арендаторов. Мы сейчас наблюдаем, как меняется сама функция торгового центра: он становится пространством для досуга, сервисов и общения, а не только местом для совершения покупок. Именно поэтому все большее значение приобретает качество управления объектом и способность создавать устойчивый потребительский трафик.

Офисный рынок также выглядит достаточно перспективно. Высокий спрос на качественные офисы в хороших локациях сохраняется, особенно со стороны крупных компаний. При этом нас несколько настораживает распространение формата так называемых офисов в нарезку, когда площади продаются множеству частных инвесторов небольшими лотами. Такие проекты будут проигрывать классическим объектам с единым профессиональным управлением. Не секрет, что большое количество собственников усложняет принятие решений и может негативно влиять на качество эксплуатации здания. Поэтому такие здания мы не рассматриваем как инвестиционные проекты.

- Какой будет дальнейшая динамика рынка ЗПИФ?

- Мы ожидаем сохранения высоких темпов развития рынка. Это касается как недвижимости, так и других инструментов долгосрочного инвестирования. Однако потенциал роста рынка ЗПИФов недвижимости связан не только с денежно-кредитным циклом. На наших глазах происходит более важная трансформация – коммерческая недвижимость из актива, доступного преимущественно крупным инвесторам, постепенно становится частью инвестиционного портфеля массового частного инвестора.

В этом году СЧА фондов недвижимости уже превысила 1 трлн рублей, а в ближайшие два-три года может достичь 2 трлн рублей. При сохранении текущих темпов роста числа пайщиков и развитии биржевой ликвидности рынок способен привлечь дополнительно до миллиона розничных инвесторов в среднесрочной перспективе.

Если посмотреть на более длинный горизонт, я считаю, что фонды недвижимости станут одним из ключевых инструментов участия частных инвесторов в институциональном рынке коммерческой недвижимости, а сама отрасль – важным источником долгосрочного капитала для экономики.

- На чем Accent сосредоточится в ближайший год?

- Мы продолжим расширять базу инвесторов и повышать качество сервиса для клиентов. Также большое внимание мы уделяем поиску новых объектов для новых и действующих фондов. Для нас очень важно, чтобы при расширении портфеля сохранялась экономика и доходность для пайщиков. Мы не стремимся наращивать объем активов любой ценой: каждый новый объект должен органично дополнять фонд и поддерживать тот уровень доходности, который мы обещаем инвесторам. Кроме того, в этом году планируем вывести на рынок новый девелоперский продукт для квалифицированных инвесторов.

Еще одно важное направление – развитие аналитической и образовательной составляющей. Для этого мы выстаиваем максимально открытую коммуникацию с пайщиками, а также активно взаимодействуем с профессиональным сообществом, отраслевыми объединениями, регулятором, Московской биржей, НАУФОР.

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России остается относительно молодым, хотя на Западе ему уже больше 60 лет. Поэтому повышение финансовой грамотности и популяризация инструмента ЗПИФ остаются для нас одной из ключевых задач наряду с развитием бизнеса, поскольку это делает рынок еще более зрелым, ликвидным и устойчивым.